新安晚报 安徽网 大皖客户端讯  地铁作为一种轨道交通，属于城市硬件建设的内容。但在房地产行业，却一直具备非凡魔力。无论是开发商，还是置业者，对地铁这一资源都十分看重。地铁与地产，总有着经久不衰的话题。

地铁房：房产投资的热门选择

在滨湖区大大小小的二手房中介门店里，挂牌房源五花八门。在所有房源中，“学区”和“地铁”是最受关注、最具含金量的两大“配置”。不少房源都将“邻近地铁一号线”“地铁口”这样的交通条件作为显著信息突出。“距离地铁口的远近，直接决定房价的高低。”紫云路上一家连锁二手房中介机构经纪人小李这样告诉记者。

“ 地铁房”这一概念对于普通市民来说早已不再陌生。买房选地铁点，成为很多人的置业宝典。对于房产业内来说，地铁一通，房产升值，已是“金科玉律”。地铁的出现直接导致开发商的沿线开发和“扎堆”开发。

据相关研究显示，地铁通车后，北京、上海、广州地铁周边物业价值均得到大幅度的提升，具体为：离地铁站0~500 米的近郊区物业价值提升20% ~25%，而远郊区物业价值则提升10%~15%。而深圳更为明显，这两组数据分别为26%和18%。地铁开通后，沿线商铺的平均涨幅高达35%。深圳首条地铁线开通后，轨交商业在三年间升值了3倍，租金涨幅亦达到2~5 倍；在上海，受益于地铁1 号线的开通，人民广场的地下商业已升值约10倍。

相关数据显示，地铁将带来3 次房价上涨。具体来说，地铁对于房地产产生的增值，可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。即：地铁楼盘一般会随着地铁的规划、施工和真正通车，而出现3次上涨。

在房地产投资领域，“地铁房”一直以强大的保值功能备受追捧。在市场疲软时，地铁房往往能抵抗市场风险，实现保值；在市场繁荣时，“地铁房”则会成为增值“排头兵”。有市场人士分析称，在地铁网络越发达的城市，譬如北京、上海、广州等地，地铁对城市格局和区域发展的影响就越深。在合肥，前几年都可以视为地铁网络布局架构的“打底时期”，地铁对区域价值和沿线物业价值的提升作用还未得到完全释放。但随着合肥地铁加速成网，未来5 年之内，当合肥开通地铁网，全面进入地铁时代，地铁作为城市财富主动脉的效应或将凸显。

合肥学院房地产研究所所长朱德开表示，如果一个城市有3 条以上的地铁运营，地铁路网完善，整个城市格局将明显变化，地铁物业的价值将得到兑现。目前，合肥地铁物业价值尚未最大化，未来多条地铁交会的项目发展和价值或将有更大的提升。

地铁商业：新商圈或冉冉升起

地铁的开通，对沿线项目无疑是个巨大的福利。居民出行更加方便了，商业项目也会因地铁带来更大的客流，而中心城区和周边地区的距离也因此拉近，一个个崭新的生活圈、商业圈伴随着地铁纷纷涌现。所谓“地铁一响，黄金万两”，如果说公交车的辐射是算术级的，那么地铁的辐射则是几何级的。

从很多城市的发展经验来看，地铁站点具有磁力效益，能全面催熟城市商业。地铁的运营，能把大量人群聚集到站点周围，使得城市生活、商务、商业、娱乐设施向地铁站点集中，带动地铁站点沿线人气的聚合、商业的繁华以及商圈的集结。从某种意义上来说，地铁推动着城市商业的繁华。在国外，几乎所有区域化购物中心都依托地铁而建。

在东京乘坐地铁，可以发现它的车站内，娱乐、休闲、用餐、购物乃至通讯、旅游、观光的空间都有。只要一出地铁的站厅，便是环境整洁、装潢美观的中、小型商铺或餐饮店，如有卖生活日用品的便利店、服装店、药品店、电器店、书店、文具店等，也有咖啡店、乌冬面店、咖喱饭店、料理店、快餐店、西餐店、面包房、冷饮店等，价格也较便宜，以大众化为特征。

香港沿着地铁网络分布着大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三。置身香港地铁车站，时常令人产生迈入超级市场或综合商场的错觉。车站商店是人们坐上香港地铁列车的前奏。在通向列车月台或长或短的通道上，便利店、西饼店、首饰店、银行并肩而立，买报、用餐、进行货币找换，香港地铁的商业面孔此时毕现无遗，而地铁物业的丰厚回报，亦令香港地铁成为全世界为数不多的盈利线路之一。

合肥地铁目前已开通一条线，对商圈的催熟作用尚未明显呈现。但可以看到的是，地铁的开通，已经使得沿线的火车站商圈、马鞍山路商圈、滨湖CBD 商圈、万达茂等“串珠成线”，整体功能也得到提升。

另外，地铁能够聚集巨大的客流，很容易在地铁沿线形成新的商业区，使商业空间的单点核心格局向多点区域中心转变发展。地铁运行时间比一般的交通工具更长和频繁，能够改变传统的生活消费方式，刺激晚间消费和假日消费；高效高量的载客能力能有效缩短交通时间成本，吸引更远距离的消费者前来。目前，合肥地铁商业尚处在起步阶段。随着线路的不断完善，规划的不断提升，合肥地铁商业还将有较大的发展前景。可以预见的是，未来随着地铁网络的逐渐成熟，沿线将有更多新商圈出现。

地铁概念：投资物业有“讲究”

正是因为地铁的吸引力，有很多楼盘为获得购房者的关注，都会打出地铁概念，比如“地铁旁”“地铁口”“邻近地铁”“无缝对接地铁”等广告语。对这些概念，置业者要擦亮眼睛，辨别“伪地铁房”。

据了解，究竟何为“地铁房”，业界并没有一个统一标准，但有些说法已经被认可。按照实际距离计算，地铁房应在2000 米以内；按照时间计算，步行不应超过15分钟。具体是：距离地铁站点步行5 分钟为正地铁房；步行时间在10 分钟内的，则应称之为准地铁房；15 分钟内应称之为近地铁房；超过15 分钟的房子则不该叫做地铁房。一些房地产开发商宣称的地铁房无论实际距离还是步行时间都大大超过了这个标准，就不该称作“地铁房”了。

另外，合肥目前还出现了“地铁上盖物业”。所谓“地铁上盖”，简单理解就是项目建在地铁站上面。这样的项目，业主下楼即达地铁站，可实现真正意义上的“零距离接驳”地铁，受到置业者的青睐。而在庐阳中央商务区，朗峰中心就是这样的地铁3 号线临泉西路站上盖。

而记者也了解到，一些开发商喜欢利用地铁房提高卖价，获取更多的利润，号称“地铁房”的房源往往比非“地铁房”的房源售价高出不少。而也有业内专家提醒，地铁房能否升值，紧靠地铁这一项是不会成立的，还要考虑到其周边的配套是否完善，包括超市、学校、医院、银行等。只有这些资源配齐了，地铁房的升值潜力才会发挥出来。朱德开就表示，“地铁房”的价格也随着利好的兑现有所体现，市民在选择购买时，除了地铁概念，还要考虑到房子本身的价值要素。

新安晚报 安徽网 大皖客户端 记者胡霞利/文 陈群/图